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TERRAZAS Y HUMEDADES. El último piso de nuestro edificio tiene una hermosa terraza que a la vez hace de tejado y a la cual sólo se puede entrar por la vivienda que le corresponde. Al parecer, al vecino de abajo le han salido grietas y humedades justo en el techo que está debajo de la terraza y según él es la Comunidad quien le tiene que arreglar dichos desperfectos, mientras que nosotros decimos que es el dueño de la vivienda de arriba quien debe hacerse cargo de la reparación y posterior pago de la misma, puesto que también es el dueño de la terraza. ¿Quién tiene la razón? |
En primer lugar, para determinar si la terraza es privativa del vecino o si, a pesar de poder acceder únicamente a través de la vivienda, es un elemento común, lo más sencillo es consultar la descripción del piso (información que se recoge en las escrituras del mismo) y comprobar qué se dice al respecto. Ahora bien, el dilema viene a la hora de determinar quién debe pagar esa reparación y por que. Pues bien, la decisión deberá basarse en lo que un experto (arquitecto o aparejador) recoja en un informe realizado para el efecto. De esta forma, antes de realizar las obras, dicha persona deberá comprobar y analizar el estado de la terraza, con el fin de determinar las causas de su deterioro y en consecuencia, quién debe hacerse cargo de los gastos: - En el caso de que las causas sean naturales y espontáneas, derivadas del transcurso del tiempo, será la Comunidad la responsable de pagar la reparación. - En el caso de que sean como consecuencia de un uso indebido o inadecuado de la terraza (la utilización de mobiliario que punzonee el suelo en que se apoya, la falta de limpieza que propicie que los sumideros se atranquen, produciéndose encharcamientos, etc. ) por parte del propietario, será éste quien deba pagar la reparación. - Y por último, puede darse la circunstancia de que las causas sean mixtas, en cuyo caso, el experto tendrá que intentar marcar en la medida de lo posible, el porcentaje de responsabilidad , para que el pago vaya en consonancia con el mismo. Ahora bien, recuerda que, independientemente de cuál sea el origen de dicho deterioro, será siempre la Comunidad quien dirija las obras de reparación, puesto que es la única que está autorizada en manipular dichos materiales. |
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COEFICIENTE E INDIVIDUALIZACIÓN DEL GASTO. Tenemos previsto arreglar la fachada de nuestro edificio, y de acuerdo con el coeficiente estipulado para cada vivienda, todos debemos pagar igual. Sin embargo, yo no creo que esto sea justo, puesto que la mitad de las viviendas disponen de una fachada con un superficie mucho mayor que la otra mitad ¿No habría opción de aplicar en este caso el concepto susceptible de individualización , midiendo la superficie de vivienda de cada fachada? |
En base a lo expuesto en tu pregunta, deducimos que todos los miembros de la Comunidad tienen un mismo coeficiente, y en consecuencia, la contribución deberá ser igual para todos, independientemente de la superficie de fachada que tengan o no unas y otras viviendas. Por otro lado, con respecto a la individualización del gasto que apuntas, tomando como base lo recogido en la Ley de Propiedad Horizontal, hemos de decirte que en este caso no es en absoluto aplicable. |
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ENTRAR EN EL DOMICILIO. Se ha producido una avería en una de las bajantes del edificio, y para arreglarla el fontanero dice que el proceso sería mucho más sencillo si pudiese entrar a la vivienda del segundo derecha. Sin embargo, por más que intentamos hacerle entrar en razón, la propietaria de dicho piso se niega a dejar entrar al fontanero. ¿Hay alguna forma para que le podamos obligar a ello? |
En principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que sus vecinos deben consentir en su vivienda o locales las reparaciones que exija el servicio del inmueble, al tiempo que les obliga a permitir la entrada en su piso o local para la realización de dichas reparaciones. Por tanto, desde ese punto de vista, la vecina, pese a su oposición, estaría obligada a dejarle pasar en este caso, al fontanero. Sin embargo, la vivienda goza de una protección especial, puesto que la Constitución garantiza la inviolabilidad del domicilio, por lo que si la vecina siguiese negándose, podríais veros en la tesitura de tener que acudir al juez para obligarle a permitir el acceso a su vivienda. En este sentido, debéis saber que la ley procesal contempla determinados trámites que le permiten al juez vencer la resistencia del vecino previa finalización del pleito, puesto que si se tuviese que esperar al término del proceso podría causarse daños si no irreparables, de muy difícil solución. |
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URGENCIAS COMUNITARIAS. El pasado agosto se produjo en los garajes una inundación de considerable envergadura. Vista la gravedad de la situación, los pocos vecinos que estábamos en el edificio, puesto que la mayoría estaban de vacaciones, acordamos llamar al fontanero que suele trabajar habitualmente para la Comunidad, para que procediese a arreglar el desaguisado, y así lo hizo. Tras realizar su trabajo, nos presentó la correspondiente hoja de servicio, que yo firmé. Pues bien, ahora dice la Comunidad que se niega a pagar la cuantía de la reparación porque se han enterado de que el arreglo podía hacerse por mucho menor precio (lo que parece que es cierto) y que ellos no tomaron la decisión de realizar dicha reparación. ¿Hay opción de que tenga que pagar yo la factura, después de haberme tomado todas las molestias? |
Según lo expuesto, no deberías tener ningún problema, puesto que si bien es cierto que sólo pueden ejecutarse las obras que acuerde la Junta de Propietarios, dicha regla también contempla que se puedan dar situaciones excepcionales en las que no sea posible esperar a que la Junta se reúna y tengan que realizarse las obras de forma urgente, circunstancia que se ha producido en tu caso, al encontrarse los vecinos de vacaciones. Asimismo, los vecinos presentes decidisteis llamar al fontanero habitual, por lo que no os pueden acusar de haber elegido unos malos profesionales o de tener algún tipo de interés en la elección de los mismos. Por tanto, una vez analizadas ambas variables, se puede concluir que no te pueden hacer responsable de ninguna mala actuación. Partiendo de esa base, la Comunidad tendrá que demostrar que efectivamente dicha reparación pudiera hacerse por un costo menor, lo cual deberá ir apoyado en un informe pericial. En cualquier caso, sean cuales sean las conclusiones, no deberían alcanzarte a ti en ningún caso: si la reparación se hizo correctamente y se facturó adecuadamente, la Comunidad tendría la obligación de pagar la susodicha factura. Si por el contrario, considerasen que la empresa de fontanería ha actuado incorrectamente, tendría que ser la propia Comunidad la que se negase a pagar y podría incluso llevar a los tribunales a dicha empresa, pero siempre en nombre de la Comunidad de Propietarios, quedando tú, como particular, al margen. |
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PRÉSTAMO COMUNITARIO. Tenemos que arreglar la fachada y nos han presupuestado la reparación en 20. 000 euros. En vista de que muchos vecinos no disponen de dinero para pagarlo, en la última Junta se decidió pedir un préstamo en nombre de toda la Comunidad de Propietarios. Sin embargo, yo voté que no, puesto que no estoy en absoluto de acuerdo con dicha decisión. La entidad financiera que nos ha concedido el préstamo dice que en caso de impago, la responsabilidad recaería ante todos los vecinos, aunque muchos de nosotros paguemos religiosamente. ¿Qué puede ocurrir si algún vecino deja de pagar? ¿tendríamos que responder todos? |
En primer lugar, debemos señalar que los miembros de la Comunidad de propietarios tienen la obligación de contribuir al pago de aquellas reparaciones o labores de mantenimiento de los elementos comunes, como desde luego, lo es la fachada. Sin embargo, dicho esto, la Ley no establece de qué forma debe realizarse dicho pago, por lo que no te pueden impedir que desembolses la cantidad que te correspondería al contado y evites contraer cargas ajenas. Y en segundo lugar, con respecto a las condiciones del préstamo, debes tener en cuenta que a las entidades financieras no suele gustarles conceder créditos a Comunidades de Propietarios, por cuanto no tienen personalidad jurídica y si por cualquier circunstancia se diese una situación de impago, no podría embargarle sus bienes, un proceso éste que además, en el caso de las Comunidad de Vecinos, es muy complejo. En consecuencia, la entidad financiera suele preferir entenderse con personas físicas, contra quienes llegado el caso podría actuar sobre sus bienes. Sin embargo, la cosa se complica a la hora de marcar los términos de la responsabilidad que tiene cada uno de los prestatarios sobre el total del préstamo, puesto que no admite que ésta sea mancomunada, es decir, que cada uno responda exclusivamente sobre la cantidad prestada. La entidad impone la responsabilidad solidaria, lo que supone que en el caso de impago podría actuar en contra de cualquier de los prestatarios. De ahí el riesgo de este tipo de préstamos, tal y como tú indicabas. En consecuencia, te recomendamos que impugnes el acuerdo adoptado para la solicitud de dicho préstamo y les hagas ver al resto de los miembros de la Comunidad que la fórmula planteada puede acarrear serios problemas a la vecindad, dado que no es muy desorbitado pensar que pueda darse algún impago por parte de algún vecino y tengan que responder los demás por él. |