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¿HAY QUE REFLEJAR SIEMPRE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN?. ¿Deben aparecer obligatoriamente en todas las Actas las cuotas de participación de los participantes, a pesar de que todos paguemos los gastos a partes iguales? |
Al margen de cómo tengáis repartidos los gastos de la Comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el Acta deben aparecer los coeficientes de participación de cada uno de los propietarios. Además, ten en cuenta que la cuota de participación no se toma tan sólo en consideración a la hora de repartir los gastos, también se debe respetar a la hora de adoptar acuerdos, a no ser que la Comunidad decida lo contrario por unanimidad y lo indique en el Título Constitutivo. Por ello, es recomendable que en el Libro de Actas exista una hoja con la cuota de participación correspondiente a cada propietario/a. |
¿QUÉ PASA SI NO SE APRUEBA UN ACTA?. En la última Junta de propietarios, uno de los puntos del orden del día consistía en la aprobación del acta de la Junta anterior y no conseguimos que se aprobara el Acta por las discrepancias expresadas por algunos vecinos. A pesar de ello ¿valen los acuerdos alcanzados o tenemos que volver a tratar todos los temas que se recogían en dicha acta? |
La cuestión que tú planteas solía ser uno de los focos de discusión habituales en las Comunidades de Propietarios. En consecuencia, en la última reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal se introdujo una modificación con respecto a la aprobación del acta. Así, según se señala en el artículo 19 de la Ley, ya no hay que esperar a la celebración de la siguiente Junta para la aprobación del acta de la anterior, sino que la Ley establece que el acta deberá ser firmada por el secretario y el presidente al terminar la reunión o en el plazo máximo de los 10 días siguientes, remitiéndose seguidamente a los propietarios. |
¿CÓMO RECTIFICAR UN ACTA?. Tras leer el acta de la última Junta, he comprobado que en ella no se recoge todo lo que pasó en la reunión, sí señala los acuerdos alcanzados, pero omite algunos de los asuntos tratados, en los que yo por cierto intervine. Además, no me menciona entre los asistentes, cuando, desde luego, estuve presente. ¿Qué puedo hacer para ampliar su contenido? ¿Debo impugnar el acta? |
En primer lugar, el acta debe reflejar quiénes asistieron a la Junta, por lo que, tal y como tú señalas, se ha producido un error. Ahora bien, en el acta no se deben recoger cuantas intervenciones se produzcan en la Junta, sino los acuerdos que ella adopte y en todo caso, las intervenciones que se consideren de mayor interés. Por otra parte, el apartado 3 del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que «serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación». Dicho esto, debes saber, además, que el acta de la Junta no puede impugnarse, propiamente dicho, puesto que lo único impugnable son los acuerdos, dado que el acta es simplemente una herramienta probatoria de lo que sucedió en la reunión, pero una más, no la única. |
¿TIENEN VALIDEZ LOS ACUERDOS NO RECOGIDOS EN ACTA?. En la última reunión de la Comunidad, en la que estábamos presentes la mayoría de los vecinos, se adoptaron a última hora varios acuerdos con el consentimiento de todos, pero no han sido recogidos en el Acta, pues el Presidente dice que no hacía falta, ya que no había nadie en desacuerdo. ¿Podemos tener algún problema por no reflejar los acuerdos en el Acta? |
o La validez de los acuerdos que no hayan sido recogidos en un acta, será la misma que si se hubieran recogido, puesto que el acta no tiene carácter constitutivo, es decir, que el valor de los acuerdos no está supeditado a que se recojan en el acta. Sin embargo, el problema viene derivado de la demostración del acuerdo, puesto que si en la Comunidad de Propietarios no hay una postura común al respecto, siempre habrá quien diga que él no cumplirá con lo estipulado hasta que se le demuestre que efectivamente se quedó así. Es por ello, que el acta se ha convertido en una herramienta probatoria útil, de manera que quién no esté de acuerdo con lo que en ella se recoja deberá demostrar y probar que es errónea. |
DISCREPANCIAS ENTRE EL SECRETARIO Y PRESIDENTE. Soy el Secretario de la Comunidad de Propietarios y el Presidente se niega a firmar el acta que he preparado de la última reunión de la Junta si no incluyo algunos cambios que él dice, a lo cual no estoy dispuesto, pues creo no que vienen al caso. ¿Qué podemos hacer para resolver el tema? |
La verdad es que en muchas Comunidades de Propietarios, suele haber la tendencia errónea de tratar de recoger en el Acta todo lo ocurrido en la junta, incluyendo en ella incluso todas las intervenciones producidas, cuando en realidad la Ley, en el artículo 13, establece claramente los seis puntos que debe reflejar el Acta: La fecha y el lugar de celebración. El autor de la convocatoria y quién la ha promovido. Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados. El orden del día de la reunión. Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen. Dicho esto, y en referencia a tu consulta en concreto, por un lado, decirte que si en el acta tan sólo recogéis lo que acabamos de señalar, es difícil que no lleguéis a un acuerdo, puesto que se trata de datos objetivos. No obstante, si en ella recogéis detalles sobre los que no os ponéis de acuerdo, podéis señalar en el acta vuestra discrepancia y plasmar en ella ambas versiones, sólo si se tratase de asuntos verdaderamente relevantes, como puede ser el cómputo de los votos emitidos, con resultados opuestos (la aprobación o el rechazo del acuerdo), debería ser resuelto el asunto en la futura Junta. |