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¿POSIBLE DESALOJO POR NO INTERéS EN COMPRA?: Hace unos días, el propietario nos comunicó que iba a vender la vivienda y que, si no la comprábamos nosotros, teníamos que dejar el piso para que se lo pudiese vender a otros. ¿Nos puede obligar a desalojar? |
No. La enajenación de la vivienda arrendada produce los efectos establecidos en el articulo 14 de la LAU, que básicamente son: 1º.- El comprador quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, en todo caso. 2º.- Si el contrato fuera de duración pactada superior a los cinco años, el adquirente debe respetar toda la duración del contrato, salvo que en el concurran los requisitos del articulo 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso deber respetar lo que quede para completar los cinco primeros años, e indemnizar al inquilino con un mes de renta por cada año de contrato que exceda dicho limite. 3º.- Si se pactó que la enajenación de la vivienda extinguiría el contrato de arrendamiento, esta extinción con entraría en vigor hasta que se completasen cinco años, a partir de la fecha de la firma del contrato inicial. |
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DESACUERDO EN EL PRECIO DE VENTA: El dueño nos ha ofrecido la compra de la vivienda, pero a un precio que a nosotros nos parece muy caro. Nos dice que él ya tiene un comprador que está dispuesto a pagar ese precio y que, si nosotros no se lo aceptamos, que perdemos nuestro derecho de tanteo y que se lo venderá a la otra familia que está interesada. ¿Eso es legal? |
Si, el derecho de tanteo consiste en la facultad preferente del arrendatario de adquirir la vivienda arrendada, frente a cualquier otro adquiriente (con la excepción del condueño de la vivienda o el titular de un derecho de retracto convencional inscrito en el registro de la propiedad en el momento de celebración del contrato) en las mismas condiciones que el otro comprador le ofrezca a éste, sin que el arrendatario pueda exigir a su favor unas condiciones mejores o diferentes. |
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FALTA DE NOTIFICACIÓN DE LA VENTA: Aunque nadie me ha dicho nada oficialmente, me he enterado de que el dueño ha vendido la vivienda en la que estoy alquilada y a mí me hubiera interesado comprarla ¿Puedo hacer algo? |
Si, en primer término, podrás denunciar por falsedad al propietario, pues la LAU establece que, para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, deberá justificarse que se han efectuado al inquilino las notificaciones previas exigidas, respetando los plazos y procedimientos previstos. En segundo lugar, podrás ejercitar el derecho de retracto, para lo que deberás seguir los siguientes pasos: 1º.- Dirigirte al adquirente, notificándole que ejerces el derecho de retracto (preferentemente por escrito y de modo fehaciente, por ejemplo un burofax) 2º.- El plazo de dicha comunicación es de 30 días naturales desde que el adquirente le comunica al arrendatario la adquisición y sus condiciones. 3º.- Abonar en el mencionado plazo de 30 días, al adquirente, el precio de venta, los gastos de contrato y cualquier otro legítimo realizado para la venta, y, por último, los posibles gastos necesarios y útiles que haya podido realizar el comprador en la vivienda. De esta forma, se desharía el contrato anterior y pasarías tú a ser la compradora de la vivienda. |
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CONFIRMACIÓN FUERA DE PLAZO DE INTERéS EN LA COMPRA: El dueño nos envió una carta notificándonos que iba a vender el piso en que vivimos como inquilinos y cuáles eran las condiciones. A nosotros nos costó mucho decidirnos y después nos resultó complicado encontrar un banco para la hipoteca. Al fin ya lo resolvimos y la semana pasada le informamos al dueño que sí nos interesaba comprar y nos dijo que lo sentía, pero que ya era tarde y se lo había vendido a otra persona. ¿Qué podemos hacer para reclamar nuestro derecho preferente a comprar? |
Nada. El plazo para el ejercicio del derecho preferente de adquisición de la vivienda arrendada por el arrendatario, es de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación de la intención de venta y de sus condiciones por parte del propietario. Transcurrido este plazo, el propietario queda libre para vender la vivienda al tercero y el inquilino pierde el derecho de tanteo, sin que pueda reclamar nada al propietario ni al comprador. |
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VENTA A PRECIO INFERIOR AL OFERTADO AL INQUILINO: El dueño nos ofreció la compra del piso a un precio y luego nos enteramos de que se lo vendió a un amigo suyo bastante más barato. Hemos pedido las escrituras al nuevo propietario para comprobarlo y nos dice que no tiene por qué enseñárnoslas. ¿Se lo podemos exigir? |
Si, pues la LAU establece que "e;el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o sus restantes condiciones esenciales menos onerosas"e;. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o del documento en que se hubiese formalizado. Obviamente, si el nuevo adquiriente se negara a efectuar tal entrega y el acuerdo no fuera posible, puedes acudir al Servicio de Mediación y Conciliación del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, BIZILAGUN o reclamarlo por vía judicial. |