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VALIDEZ DEL CONTRATO VERBAL: Me han dicho que el contrato verbal no vale casi para nada y que, si no tengo un recibo o justificante del pago de la renta, el propietario me puede echar cuando quiera. ¿Es eso cierto? |
El Código Civil establece en su artículo 1.278 que los contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran los requisitos esenciales para su validez. La LAU (Ley Arrendamientos Urbanos), por su parte, no establece ningún requisito de forma para la validez del contrato, tan sólo prevé en su articulo 37, la posibilidad de que las partes puedan obligarse, recíprocamente, a formalizar por escrito el contrato. Por tanto, tan válido es el contrato de arrendamiento otorgado en forma verbal como en forma escrita, cuestión distinta es que el contrato verbal tenga evidentes dificultades de prueba, en orden a acreditar tanto su existencia como su contenido y por ello ofrece más seguridad (que no validez jurídica) la forma escrita. La finalidad de tener un recibo es poder acreditar la realidad de la relación arrendaticia y de la renta pagada, pero este extremo puede probarse de esa forma (mediante el justificante de pago de la renta) o cualquier otra admitida en derecho (por ejemplo, la existencia de testigos). |
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¿OBLIGACIÓN DEL PAPEL TIMBRADO?: ¿Es obligatorio hacer el contrato de alquiler sobre un papel timbrado? ¿No vale lo mismo si lo hacemos en un papel normal? |
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.278 del Código Civil, en relación con el artículo 37 de la LAU, hay que concluir que el contrato de arrendamiento de vivienda no exige para su validez una forma concreta. En consecuencia, hay que concluir que no es obligatorio hacer el contrato en papel timbrado y que tiene exactamente la misma validez, que no superior, que el formalizado en papel común o que el acordado verbalmente. |
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¿MAYOR VALIDEZ CON INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO PúBLICO?: En caso de posibles problemas en el futuro, ¿tiene la misma validez un contrato inscrito que otro sin inscribir en el Registro? |
La inscripción del arrendamiento de vivienda en el registro de la propiedad, tiene los siguientes efectos: 1º.-En el caso de arrendamientos de duración pactada de cinco años o inferior, si el arrendador es privado de la propiedad de la vivienda por resolución judicial firme, el arrendatario podrá continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco años de contrato, sin perjuicio de la posibilidad de una posterior renovación del arrendamiento en los términos establecidos por la LAU. 2º.-En el supuesto de arrendamientos con una duración pactada superior a los cinco años, hay que diferenciar los siguientes casos: a) Que el contrato de arrendamiento no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, en este caso, si el arrendador se ve privado de la propiedad de la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del contrato de arrendamiento, éste se extingue y el inquilino deberá abandonar la vivienda. b) Que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la inscripción de los derechos que hayan provocado la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso el arrendamiento continuará a favor del inquilino durante todo el tiempo pactado en el contrato. Lo expresado anteriormente será también de aplicación a aquellos otros supuestos en los que el arrendador pierda la propiedad de la vivienda por el ejercicio del derecho de retracto convencional o de un derecho de opción de compra por parte de un tercero, o bien, como consecuencia de una ejecución hipotecaria o de una sustitución fideicomisaria. |
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¿PARTE VERBAL Y PARTE ESCRITA?: Estoy a punto de firmar un contrato de alquiler y el dueño me dice que lo mejor es que pongamos lo mínimo por escrito y que con el resto de los temas ya nos arreglaremos. ¿No sería mejor poner todo por escrito? |
Evidentemente, es más aconsejable poner todo el condicionado por escrito, por un elemental principio de prudencia, pues de esta forma, en caso de contienda, será mucho más fácil acreditar la realidad de los términos pactados. |
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FIRMANTES DEL CONTRATO: Tres compañeras de trabajo vamos a alquilar y compartir un piso. ¿Conviene que digamos que vamos a vivir las tres y firmar las tres el contrato o da igual que no digamos nada y que sólo lo firme yo? ¿Puede tener alguna consecuencia? |
Siempre es conveniente realizar el contrato sobre la base de presupuestos ciertos. En consecuencia, si son tres las personas que van a ocupar la vivienda y pagar la renta, ésta es la situación que debe reflejarse contractualmente. La ocultación de datos o el falseamiento de la realidad subyacente al contrato puede determinar, en su caso, la nulidad del mismo. Adicionalmente, en el caso que nos ocupa, si el contrato es firmado por uno solo de los eventuales inquilinos, es éste el único obligado con el arrendador, y a él en exclusiva le competerá pagar la renta en su totalidad y abonar los eventuales daños que puedan causarse en la vivienda (ello sin perjuicio de que la presencia del resto de inquilinos pudiera considerarse un subarriendo inconsentido y por tanto, facultar al arrendador a resolver el contrato). En el caso de que firmen el contrato las tres compañeras, la responsabilidad será solidaria, es decir, cada una de los inquilinas responde ante el arrendador por la totalidad de la renta y daños, sin perjuicio del derecho de posterior reclamación de éstas entre si. |