Subarriendo

El subarriendo de una vivienda es una posibilidad que tiene  el inquilino de una vivienda alquilada,  en base a la cual puede realquilar o subarrendar a otras personas una parte de la vivienda que él  tiene arrendada, a cambio de un determinado precio y siempre que éste cumpla unos determinados requisitos.

Es una práctica bastante habitual por parte de los inquilinos, con el propósito  más común de obtener unos ingresos adicionales que hagan más fácil el pago de la renta.

A diferencia de la cesión, en la cual el primer inquilino se retira del contrato y desaparece su relación con el propietario, en el caso del subarriendo no se extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino inicial, sino que ésta se mantiene en los mismos términos que hayan sido pactados entre ambos.

El subarriendo supone que surge una nueva relación contractual tan sólo entre el inquilino y el o los subarrendatarios, la cual se extinguirá, lógicamente, cuando finalice el contrato de arrendamiento sobre el que está soportado el o los subarriendos.

Sin embargo, la opción del subarriendo no es automática, sino para que un contrato de subarriendo sea válido y conforme con la LAU, es imprescindible el que se respeten las siguientes condiciones:

• Se ha de obtener  el consentimiento expreso y por escrito del propietario, lo cual supone que  no se habrá incluido en el contrato de arrendamiento original la prohibición de cualquier subarriendo.

• Para obtener la autorización escrita, el inquilino la deberá solicitar al propietario también por escrito, indicando su intención de subarriendo, así como la identidad del potencial subarrendatario.
• El subarriendo siempre deberá ser parcial, nunca de la totalidad de la vivienda.
• El precio del subarriendo no podrá ser, en ningún caso, superior al del arrendamiento de la vivienda completa, aunque se tengan varios subarrendatarios

En caso de que un inquilino efectúe una subarriendo sin el consentimiento del propietario, esta irregularidad puede tener efectos muy graves, ya que puede ser una causa válida para la rescisión anticipada del contrato, si así lo decide el propietario 

En los contratos de renta antigua (aquellos previos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) se permite el subarriendo sin el consentimiento del arrendador, siempre y cuando se cumplan dos condiciones:

• Que no sean más de dos los posibles subarrendatarios.
• Que no cambie el destino  que se le viniera dando al inmueble. 

Así pues, lo único que debe hacer el inquilino es comunicar fehacientemente al arrendador el subarriendo en un plazo no superior a 30 días, indicando el nombre del subarrendatario.

Además, en los contratos de renta antigua, el subarriendo no tiene por qué ser parcial, sino que se puede subarrendar la totalidad de la vivienda y, además, el precio puede llegar a ser el doble del precio del arrendamiento.