Por parte del propietario:
OBRAS DE CONSERVACIÓN
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad adecuadas y que estén destinadas a compensar el desgaste natural que con el paso del tiempo experimenta la vivienda y los diferentes elementos que la componen.
Si la realización de estas obras de conservación de la vivienda es muy urgente y no puede aplazarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá que tolerarlas, aunque le resulten muy incómodas o durante ellas se vea privado de la posible utilización de una parte de la vivienda.
En este último caso y siempre que las obras se prolonguen durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a una reducción de la renta que será proporcional a la parte de la vivienda que no pueda utilizar como consecuencia de dichas obras.
Si las obras de conservación a realizar han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable no sólo una parte sino la totalidadde la vivienda, el arrendatario podrá optar entre solicitar la suspensión o la extinción definitiva del contrato, sin que pueda solicitar por ello ningún tipo de indemnización.
La realización de estas obras de conservación no le dan al arrendador ningún derecho de incrementar la renta en base a ese motivo.
Sin embargo, el arrendador no estará obligado a realizar ni pagar las obras de conservación o las reparaciones necesarias en los casos en que:
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El deterioro o los desperfectos hayan sido producidos por el arrendatario o por las personas que con él convivan.
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La vivienda haya quedado destruida por causas no imputables y totalmente ajenas al arrendador, tales como: incendio, inundación, terremoto, etc. y, además, no sea viable la reparación o reconstrucción de la vivienda. No sólo eso, sino que en caso de registrarse tales circunstancias, podrían dar lugar a la extinción automática del contrato, tal y como se indica en el apartado correspondiente.
Por otra parte, el arrendador tampoco deberá abonar ni realizar las pequeñas reparaciones que vengan exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda (reparación de grifos; llaves de la luz; etc.). Éstas deberán ser asumidas por el inquilino.
OBRAS DE MEJORA
Dentro de las posibles obras de mejora que se pueden acometer en una vivienda podemos distinguir tres tipos claramente diferenciados:
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Obras que vienen exigidas por una disposición legal y que deben ser realizadas sin poder esperar a la finalización del contrato, tales como: rehabilitación del edificio, renovación de la fachada..., etc.
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Obras que no sean imprescindibles, pero puedan contribuir muy positivamente a incorporar nuevos equipamientos o a elevar las condiciones sanitarias, de confort, accesibilidad, etc. de la vivienda.
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Con respecto a las primeras, si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el inquilino estará obligado a soportarlas, al igual que en el caso de las obras de conservación, si bien el arrendador le deberá comunicar con tres meses de antelación el inicio de las obras y la duración prevista.Tras recibir la comunicación, el inquilino contará con el plazo de un mes para poder desistir del contrato de arrendamiento, si éstas van a afectar de manera importante a la vivienda arrendada.Este desistimiento por parte del inquilino dará lugar a la extinción del contrato de arrendamiento en un plazo de dos meses, período durante el cual no se podrán iniciar las obras.Si el arrendatario decide soportar las obras y seguir con el contrato de arrendamiento, tendría derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar, así como a una indemnización de los posibles gastos que las obras le obliguen a realizar, si éstas se prolongasen durante más de 20 días.
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Este segundo tipo de obras de mejora que no son imprescindibles, deberán contar con el consentimiento del inquilino para poder ser llevadas a cabo por parte del arrendador, si bien en la mayoría de los casos es previsible que el propio inquilino esté interesado en su ejecución, pues él resultaría el primer beneficiado de las mismas.
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También la realización de estas obras de mejora deberá contar con la autorización del inquilino, la cual es menos probable que éste la conceda, pues seguramente no le interesarán demasiado.
Una diferencia fundamental entre las obras de conservación y las obras de mejora realizadas por parte del propietario es el que estas últimas, salvo que las partes hayan acordado lo contrario, sí pueden dar lugar a un incremento de renta, una vez superados los cinco primeros años de vigencia del contrato, tal y como se vio al tratar las posibilidades de revisión de la renta. Ya indicábamos que dicho incremento no podrá superar el 20% de la renta en vigor.
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