Por parte del inquilino:
OBRAS DE CONSERVACIÓN
Cuando las obras de conservación o reparación deban realizarse de forma urgente para evitar daños mayores e inminentes (por ejemplo, una fuga de agua provocada por rotura de cañerías), en tal caso podrá efectuarlas directamente el inquilino y tendrá derecho a que el arrendador le abone su importe de forma inmediata, una vez que le comunique la ejecución de la obra y las circunstancias que exigían su inaplazable realización.
Ya hemos indicado con anterioridad que el arrendatario está obligado a realizar por su cuenta y a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda.
Excepcionalmente, cuando algún integrante de la unidad convivencial que vive en la vivienda arrendada tenga una minusvalía, cuyo grado esté certificado por el Organismo o Administración competente, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a dicha condición de minusválido.
En semejante circunstancia y si, una vez finalizado el contrato, lo exigiese el arrendador, el inquilino deberá devolver la vivienda al estado anterior a la realización de las obras de adecuación a la minusvalía.
OBRAS DE MEJORA
El arrendatario no podrá decidir realizar en la vivienda que tiene arrendada todas las obras de mejora que él esté dispuesto a realizar, aunque sea él quien las pague y éstas supongan una aportación claramente positiva y beneficiosa para el inmueble.
Tan sólo tendrá libertad para realizar por su cuenta y sin tener que solicitar el permiso del arrendador pequeñas obras que no modifiquen la configuración de la vivienda ni debiliten la estructura o seguridad del edificio.
En cualquier caso, el tratamiento es diferente según se trate de:
Obras que debiliten la estructura o seguridad del edificio:
Para este tipo de obras, se supone que el inquilino en ningún caso obtendrá la autorización del arrendador, aunque se lo solicite. De forma que si, aún así, el inquilino realiza este tipo de obras se puede enfrentar a consecuencias bastantes graves, pues el arrendador está legalmente autorizado a:
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Exigirle al inquilino que anule los efectos de la obra y vuelva a dejar la vivienda tal y como estaba anteriormente.
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Resolver el contrato de arrendamiento y exigirle al inquilino que abandone la vivienda.
Obras que simplemente modifiquen la distribución de la vivienda o un cambio o renovación de sus componentes:
Para este otro tipo de obras (por ejemplo, modificar tabiques) o una renovación de sus componentes o equipamientos (por ejemplo, cambiar la bañera o los azulejos o los suelos), el inquilino normalmente podrá realizarlas, siempre que solicite permiso previo al arrendador y éste se las autorice.
Si las realiza con la debida autorización, las pagará él por su cuenta, salvo que llegue a algún tipo de acuerdo con el arrendador y, aunque éste decida mantenerlas y beneficiarse de ellas una vez finalizado el contrato, no tendrá derecho a compensación alguna.
En caso de que el inquilino realice estas obras sin la autorización del arrendador, aunque beneficien claramente a la vivienda, tendrá el riesgo de enfrentarse a las mismas consecuencias que las que acabamos de describir para el supuesto a).
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