Órganos de Gobierno
Los órganos que está previsto que puedan intervenir en el gobierno de una Comunidad de Propietarios son:
Además de los anteriores, puede haber otros órganos, si así lo establecen los Estatutos de la Comunidad o lo decide la Junta por acuerdo mayoritario.
El nombramiento de todos los cargos de la Comunidad normalmente se efectuará por un período de duración de un año. Los designados podrían ser cesados en su cargo antes de agotar este plazo, si así fuese acordado por la Junta de Propietarios debidamente convocada en sesión extraordinaria.
JUNTA DE PROPIETARIOS
 Es el órgano de gobierno supremo de una comunidad de vecinos organizada en régimen de propiedad horizontal y la componen todas y cada una de las personas propietarias.
Le corresponde decidir sobre todas los temas que tienen cierta importancia para la marcha de la Comunidad y su aprobación es imprescindible para adoptar los acuerdos relacionados con los mismos.
Tipos de Juntas de Propietarios:
Las Juntas de Propietarios que se celebren pueden ser de dos tipos diferentes:
Juntas Ordinarias:
La Junta de propietarios debe reunirse por lo menos una vez al año y dentro del Orden del Día debe de estar previsto, como mínimo, el aprobar los presupuestos y las cuentas anuales de la Comunidad. Normalmente se aprovecha también esta Junta para tratar otros temas que estén pendientes. Esta reunión anual es la que se conoce como Junta Ordinaria.
Juntas Extraordinarias:
Todas las demás Juntas que se celebren durante el año se consideran como juntas extraordinarias.
Convocatoria:
En principio, la convocatoria de las Juntas la debe hacer el Presidente de la Comunidad, si bien una reunión de la Junta pude ser válida, aunque no sea el Presidente quien la convoque, si se da una de estas dos circunstancias:
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Se hallan presentes la totalidad de los propietarios y por acuerdo unánime deciden constituirse en Junta en ese mismo momento para tratar los temas que decidan, en cuyo caso no se requerirá que haya habido convocatoria previa.
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La convocatoria es promovida por un grupo de vecinos que representen, como mínimo, el 25% de las Cuotas de Participación.
La convocatoria del Presidente o de los promotores de la reunión deberá indicar con claridad los asuntos a tratar, según el Orden del Día previsto, así como el lugar, día y hora de su celebración, ya sea en primera o en segunda convocatoria.
Cualquier propietario podrá solicitar que se incluya en el Orden del Día y que sea debatido en la Junta un tema relacionado con la Comunidad, para lo cual simplemente deberá planteárselo por escrito al Presidente, quien deberá tenerlo en cuenta cara a la primera reunión que se celebre.
También se deberá incluir en la convocatoria una relación individualizada de los posibles propietarios que no estén al corriente de los pagos con la Comunidad, pues éstos podrán asistir y participar en la Junta, pero no tendrán derecho a voto.
Igualmente, se acompañará a la convocatoria un breve documento para que los vecinos que no vayan a asistir puedan ceder su representación a un tercero.
Con respecto a los plazos, está legalmente definido que la convocatoria de la Junta Ordinaria anual tiene que hacerse, como mínimo, con 6 días de antelación, mientras que para las Juntas Extraordinarias bastará con que hayan sido informados previamente todos los interesados.
Asistencia a la Junta:
¿Quién puede asistir?
No es imprescindible asistir personalmente a la Junta de Propietarios, sino que se puede ceder la representación al representante legal o a otro vecino, mediante una nota de apoderamiento firmada por el propietario, lo cual supone que podrán ejercer el derecho a voto al igual que lo hubiera ejercido su titular.
En caso de que alguna vivienda o local pertenezca a varios propietarios conjuntamente, éstos deberán nombrar a un único representante para asistir y votar en las Juntas.
¿Cuántos propietarios deben asistir, como mínimo?
Ya hemos indicado que en la convocatoria inicial de la Junta estará prevista la celebración de ésta en una segunda convocatoria, para el caso de que en la primera no se reúna el "quorum" suficiente, es decir, que no acudan la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, a la mayoría de las cuotas de participación en gastos.
Aunque, en teoría, la segunda convocatoria se podría celebrar en otro lugar, día y hora, lo más habitual es que se celebre en el mismo lugar, con la única condición de que comience, como mínimo, media hora después del horario fijado para la primera convocatoria.
En este caso, se podrá celebrar la Junta entre todos los que estén presentes, aunque entre ellos no lleguen a sumar la mayoría de los vecinos ni de las cuotas de participación.
En el supuesto de que en la convocatoria de la Junta no se hubiese previsto la posible necesidad de celebrarla en segunda convocatoria y no se hubiese fijado lugar y hora para la misma, ésta deberá celebrarse, a más tardar, dentro de los ocho días siguientes a la fecha de la primera convocatoria y ser comunicada a los que tengan derecho a asistir, al menos, tres días antes la fecha de la reunión.
Lógicamente, los acuerdos que sean debidamente adoptados en las Juntas, ya sea en primera o en segunda convocatoria, deben ser respetados por todos los propietarios, aunque no hayan estado presentes en las mismas.
Y si algún propietario/a se sintiese gravemente perjudicado con la decisión o decisiones tomadas por la Junta, podrá impugnar el acuerdo o acuerdos ante los tribunales, cuya acción caduca a los tres meses de tomado dicho acuerdo.
Funciones que le corresponden a la Junta
Ya hemos indicado que la Junta de la Comunidad de Propietarios es el órgano supremo de decisión, por lo cual le corresponde a ella el estar bien informada y adoptar todos lo acuerdos que tengan cierta entidad, tales como:
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Aprobar los Estatutos y el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad, así como sus posibles reformas posteriores, en caso que se decida elaborar tales documentos.
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Nombrar y cesar a las personas que vayan a ejercer los cargos de gobierno de la Comunidad por los correspondientes períodos anuales, así como decidir la posible contratación de terceros para que desempeñen las tareas de Secretario, Administrador, etc..
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Aprobar el plan anual de gastos e ingresos previsibles, así como las cuentas correspondientes a cada ejercicio transcurrido
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Aprobar la ejecución de obras de mantenimiento o mejora de la finca, tanto si son ordinarias como extraordinarias y participar en su adjudicación, siempre que sean de cierta importancia.
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Ser informada sobre las medidas urgentes que hayan necesitado adoptar ya sea el Presidente o el Administrador, en su caso.
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En general, intervenir en todos los asuntos de interés para la Comunidad de Propietarios, acordando la adopción de las medidas que en cada caso corresponda.
PRESIDENTE:
Es el único nombramiento cuya elección es imprescindible y debe ser un propietario elegido por mayoría simple entre el resto de propietarios y, si no hay candidatos voluntarios, será nombrado por turno rotatorio o por sorteo y deberá mantenerse en el cargo durante un año.
La aceptación del nombramiento como Presidente es obligatoria, por lo que, si el propietario designado no pudiese asumir el cargo, deberá convocar una Junta Extraordinaria para presentar su dimisión y, en caso de que la Junta se la acepte, nombrar un nuevo presidente. Si no es aceptada podrá solicitar su relevo al Juez, dentro del mes siguiente a su designación, indicando las razones que le asistan para ello.
¿Cuáles son sus funciones?
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El Presidente es quien ostenta legalmente la representación de la Comunidad en cuantos asuntos le puedan afectar, ya sea en un procedimiento judicial o fuera del mismo y, por lo tanto, también es quien puede otorgar los oportunos poderes de representación procesal a un tercero.
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Además, tiene otras funciones específicas, como son:
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Convocar y presidir las Juntas, tanto ordinarias como extraordinarias, así como firmar el Acta posterior y llevar a cabo los acuerdos para los que haya sido facultado.
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Defender los intereses de la Comunidad en todos los ámbitos e intervenir si existen denuncias por la realización de actividades molestas, peligrosas o incómodas por parte de algún vecino, así como si se presentan incidentes o asuntos de urgencia, que requieren una intervención inmediata.
VICEPRESIDENTE:
El cargo de Vicepresidente no es obligatorio, sino opcional, por lo que, en caso de que la Junta de Propietarios decida su existencia se nombrará de la misma forma que el Presidente (por elección, por turno rotatorio o por sorteo).
Las funciones del Vicepresidente son el sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como ayudarle en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.
SECRETARIO Y ADMINISTRADOR
¿Quién puede ostentar estos cargos?
En principio, las funciones de Administrador y de Secretario de la Comunidad pueden ser desempeñadas por el mismo Presidente o por otros vecinos, aunque en la mayoría de los casos los Estatutos o la Junta de Propietarios, por acuerdo mayoritario, suelen prever la contratación de profesionales ajenos a la Comunidad para desempeñar tales funciones.
El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona o bien nombrarse por separado y, además, no es necesario que sean propietarios. Por eso, puede ser nombrado para tales cargos un profesional en la materia (un Administrador de Fincas colegiado, por ejemplo) o una entidad que se dedique a tales actividades.
¿Cuáles son sus funciones?
El Administrador se suele hacer cargo de las tareas siguientes:
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Velar por el buen funcionamiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios, atendiendo a la conservación y mantenimiento del inmueble, ejecutando los acuerdos que en cuanto a obras hayan sido adoptados por la Junta y realizando las actuaciones que para ello sea preciso, informando siempre sobre las gestiones efectuadas al Presidente o a los propietarios.
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Preparar con la debida antelación y detalle, para someter a la aprobación de la Junta de Propietarios la justificación y liquidación de los gastos del año anterior, así como el presupuesto para el año próximo.
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Asumir la gestión contable, efectuando los pagos ordinarios y extraordinarios y gestionando los cobros de cuotas, derramas, etc.
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Cualquier otra tarea que le sea encomendada por la Junta y que guarde relación con estas materias.
Además, el Administrador suele actuar también como Secretario de la Comunidad, lo cual supone que deberá:
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Preparar el Orden del Día; convocar las Juntas Ordinarias y Extraordinarias; levantar Acta y gestionar su firma; remitir copia de las Actas a todos los propietarios, etc.
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Custodiar y poner a disposición de los propietarios el Libro de Actas y resto de documentación de la Comunidad.
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Conservar, durante un plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos de la Comunidad.
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Realizar cuantas tareas adicionales le encomiende la Junta y que estén relacionadas con las labores de Secretario.
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