La Cuota de Participación de cada vivienda o local define la participación porcentual que corresponde a cada persona propietaria sobre los elementos comunes ypuede ser determinada porcualquiera de los siguientes procedimientos:
Por el promotor-vendedor, antes de comenzar la venta de los pisos y locales.
Por la totalidad de los propietarios del edificio mediante acuerdo unánime.
Por laudo arbitral o resolución judicial, en defecto de cualquiera de los dos sistemas anteriores.
Igualmente, la cuota de cada piso o local se marcará en base a:
Su superficie útil, en relación con la total del edificio.
Su emplazamiento interior o exterior.
Su situación dentro del edificio.
El uso que racionalmente se presuma que va a hacer el piso o local de los servicios y elementos comunes del edificio.
En todo caso, cualquiera que sea el procedimiento de determinación de la cuota de participación, ésta deberá ser fijada de forma objetiva y no arbitraria.
A este respecto, hay que tener en cuenta que una vez establecida, la cuota de participación no se puede alterar, a no ser que así lo determinen por unanimidad todos los propietarios del edificio.
Utilidades:
La cuota de participación, sirve además de lo expuesto, para:
Establecer la distribución entre los distintos propietarios de los gastos que genera la comunidad de propietarios.
Definir la participación de cada propietario en cualquier beneficio que se derive de la situación de comunidad.
Distribuir los votos entre los propietarios con derecho de asistir a la Junta, así como los quórums necesarios para la válida constitución de la Junta y para la adopción de los acuerdos según el distinto régimen de mayorías para cada tipo de acuerdos.
En cuanto al tema de la distribución de gastos entre los propietarios del edificio, hay que decir que como regla general la distribución se hará en proporción a la cuota de cada uno.
GASTOS ORDINARIOS:
Son aquellos que se derivan del mantenimiento, conservación y reparación habitual de las instalaciones y servicios comunes (ascensor, antenas, calefacción, tejado, escalera, etc.). Entre estos servicios comunes, se incluiría también el posible personal contratado (limpieza, porteros, jardineros, etc.). También se consideran gastos ordinarios las tasas que paga la comunidad por pólizas de seguro, contratos de mantenimiento, etc..
GASTOS EXTRAORDINARIOS:
Son los que se producen por la incorporación de algún nuevo servicio comunitario o por adaptación a alguna normativa legal, así como los gastos derivados del deterioro de alguna de las instalaciones o servicios ya existentes (tejado, fachadas, cañerías, calefacción, ascensor, etc.). Éstos obligan a la comunidad a realizar un esfuerzo económico que, en función de su importe, se suele pagar mediante una cuota adicional única o "derrama" o incrementando la cuota ordinaria a pagar por cada propietario durante un determinado período de tiempo.
El único requisito necesario es que las cuotas de gastos que se establezcan con criterio diferente al del coeficiente de participación en propiedad, hayan sido fijadas en los Estatutos de la comunidad, ya sea inicialmente o en un momento posterior mediante acuerdo unánime de todos los propietarios.
Cualquier cambio futuro del criterio inicial con respecto a la distribución de gastos, requerirá siempre el acuerdo unánime de los propietarios, el cual se deberá hacer constar en el Libro de Actas.
La determinación de la cuota de participación en gastos de cada piso o local por cualquiera de los procedimientos anteriores, debe intentar hacerse de la forma más objetiva posible, por lo cual se han de tener en cuenta varios factores, tales como:
Su superficie útil
Su emplazamiento interior o exterior
Su situación, orientación, altura, etc. dentro del edificio
El uso previsible que vaya a hacer de los servicios y elementos comunes del edificio.
Siempre es el propietario del piso o local quien está obligado frente a la comunidad al pago de las cuotas, con independencia de que posteriormente se las puede repercutir al arrendatario o al usufructuario, si así lo han acordado entre ellos.
EL FONDO DE RESERVA
Además de las cuotas ordinarias y extraordinarias, la Comunidad de Propietarios está obligada a constituir un Fondo de Reserva, que consistirá en una cantidad de dinero que deberá ser aportada por los propietarios y cuyo objetivo es el poder contar siempre con recursos para atender a los gastos que se generen como consecuencia de las obras de conservación y reparación del edificio, así como para la posible contratación de un seguro de daños y responsabilidad civil o de un servicio de mantenimiento permanente del edificio y de sus instalaciones.
Este Fondo de Reserva se debe mantener siempre en las cuentas de la Comunidad y ascenderá al importe que determine la Junta de Propietarios, pero nunca podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la Comunidad y las cantidades aportadas por este concepto tienen carácter de definitivas e irreversibles, por lo que no se podrá solicitar su devolución.
RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS:
Uno de los problemas que causa un deterioro frecuente en la convivencia de las Comunidades es la existencia de Propietarios que no pagan con regularidad la cuota de gastos que les corresponde, y por tanto, se convierten en morosos.
Ante esa situación, ¿qué se puede hacer?
Lógicamente, la primera actuación y la más recomendable es la de tratar de hablar con dicho vecino cuanto antes, a fin de que la deuda no crezca demasiado y, tras analizar cuáles son las causas de su impago, intentar encontrar una posible solución, llegando a un acuerdo, como puede ser el de dividir el pago de la deuda acumulada durante un período de tiempo razonable, de forma que haya garantía de que el propietario vaya a cumplir y la comunidad recuperar su dinero.
En caso de que los vecinos no consigan ponerse de acuerdo, se puede recurrir también a uno de los servicios que prestamos en Bizilagun, el servicio de Mediación-Conciliación, que entre sus funciones contempla , precisamente, el mediar entre los vecinos de una Comunidad de Propietarios, cuando éstos no consiguen ponerse de acuerdo.
No obstante, si se mantiene el impago, pues el vecino no responde de su deuda o incumple los compromisos adquiridos, la Ley ha previsto fórmulas rápidas y eficaces orientadas a conseguir que el vecino moroso pague su deuda.
Proceso monitorio:
Dentro de estas fórmulas, la más comúnmente utilizada es la que se conoce como "proceso monitorio ", que está prevista para reclamar deudas cuyo importe no sea superior a 30.000,- Euros y que el legislador ha previsto explícitamente que sea de aplicación en los caso de reclamación de las Comunidades de Propietarios hacia los vecinos morosos.
El procedimiento a seguir para acometer este proceso es bastante simple:
1. La Junta de Propietarios deberá:
Aprobar la cantidad a reclamar y acordar por mayoría el hacerlo a través de un proceso judicial.
Facultar al Presidente o al Administrador para presentar tal reclamación ante el Juzgado.
Notificar al deudor y a todos los demás propietarios sobre el Acuerdo adoptado por la Junta.
Así mismo, aunque no es obligatorio recurrir a un abogado o a un procurador para llevar adelante el procedimiento judicial, si se decide contratar los servicios de uno de estos profesionales, la Junta deberá facultar expresamente al Presidente o al Administrador para hacerlo.
En caso de que la deuda sea muy antigua, conviene vincular la reclamación a la vivienda o local concreto de que se trate, con independencia de quién sea su propietario, de forma que, aunque la vivienda haya sido vendida y su actual propietario tan sólo deba responder de la deuda del año en curso y del anterior, como máximo, sí respondan los anteriores propietarios.
2. El Presidente o el Administrador, presentarán en el Juzgado tal reclamación, actuando de la forma siguiente:
Aportar la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios en que se le faculte para tal reclamación (dicho certificado lo debe firmar el Secretario, o si no existe ese cargo, el Presidente), así como un Documento que acredite que se le ha notificado debidamente al deudor el importe de su deuda.
Reclamar los gastos en que se haya podido incurrir con anterioridad para reclamar al propietario la deuda, para lo cual se deberán aportar facturas o justificantes de dichos gastos.
Reclamar los intereses que se puedan producir, así como las costas del Juicio.
Reclamar los gastos derivados de los servicios jurídicos prestados por el Abogado o el Procurador, en caso de que éstos hayan sido contratados.
Asimismo, en la presentación de reclamación, se puede solicitar al Juez el embargo preventivo de bienes suficientes del propietario deudor, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del juicio.
Como ya se ha indicado, si la deuda es antigua, podrá exigirse contra el actual titular del bien y contra los anteriores y será el Juez quién decida a quién le corresponde la deuda.
3.- Una vez presentada la reclamación y, si ésta es admitida a trámite:
El Juez, en el plazo de 20 días, le requerirá al demandado a quien corresponda la deuda para que pague a la Comunidad y lo acredite ante el Tribunal, o, en caso de que éste entienda que no le corresponde pagar la cantidad que se le reclama, comparezca ante el Juez y alegue por escrito sus razones para oponerse al pago.
Si el demandado no atiende la reclamación judicial y no paga ni comparece para presentar alegaciones, el Juez dictará directamente sentencia y dictaminará si el moroso debe o no pagar, y si debe hacerse cargo de los gastos, intereses, etc. a cuyo efecto puede incluso ordenar el embargo de los bienes del demandado, pudiendo ser éstos subastados hasta cubrir el total de la cantidad que haya sido reconocida como adeudada.
