Adopción de Acuerdos
MAYORÍAS EXIGIDAS:
Los acuerdos serán adoptados por parte de los participantes que tengan derecho a voto en las Juntas de Propietarios debidamente convocadas y, cuando se habla de mayorías, hay que tener en cuenta que siempre se está haciendo referencia a una doble mayoría, es decir que, además del coeficiente de participación de cada propietario, se tendrá también en cuenta el número de asistentes, como medida de garantía para evitar que un posible propietario poseedor de muchas viviendas o locales dentro de un mismo edificio maneje a su antojo el rumbo de la Comunidad.
Los distintos tipos de mayorías requeridas, según el carácter de los acuerdos a adoptar, son los siguientes:
1. UNANIMIDAD:
Aunque antiguamente era exigida para muchos acuerdos, en la legislación actual tan sólo se requiere para dar validez a los acuerdos relativos a la aprobación o modificación del articulado contenido en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos (la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, etc) que, en definitiva, constituyen las normas básicas de la convivencia comunitaria.
2. MAYORÍA CUALIFICADA:
Actualmente, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, requerirán el voto favorable de tan sólo las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en gastos.
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
3.- MAYORÍA SIMPLE:
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En este caso, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
En general, para el resto de acuerdos bastará con el voto de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
No obstante, para este último supuesto, se debe tener en cuenta que la LPH recoge que, en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
4.- MAYORÍA REDUCIDA:
Sobre esta norma general, la legislación prevé un bloque de acuerdos para los cuales será suficiente con una mayoría reducida de una tercera parte de los propietarios y de las cuotas de participación y que son todos los relacionados con:
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o la adaptación de los existentes (telefonía; TV, fibra óptica, etc.), así como la instalación de sistemas comunes o privativos para aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas, etc.), las cuales podrán ser acordadas, a petición de cualquier propietario.
Además, puesto que la adhesión a este tipo de servicios es voluntaria, los gastos que se deriven de su instalación y mantenimiento, tan sólo podrán ser repercutidos a los vecinos que hayan solicitado darse de alta en los mismos, si bien, en el supuesto de que haya otros vecinos que soliciten en el futuro el acceder a tales servicios, deberán abonar el importe que les hubiera correspondido en su día, debidamente actualizado, según el interés legal.
ACTA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Con posterioridad a la celebración de la Junta, deberá redactarse un Acta, la cual será enviada a todos los propietarios, con independencia de que hubiesen participado o no en la reunión.
Además, el Acta deberá ser firmada por el Presidente y el Secretario, en el supuesto de que éste fuese otra persona, como prueba de conformidad con la misma, en un plazo máximo de diez días, tras la celebración de la reunión y posteriormente será enviada a todos los propietarios.
Dicho Acta deberá ser ratificado en la siguiente reunión de la Junta, por lo que será incluido como primer tema del Orden del Día y, si hubiese que efectuar alguna rectificación, ése será el momento de hacerlo
Contenidos del Acta:
Con el propósito de que todos los propietarios, tanto los que asistieron a la reunión como los que no lo hicieron, queden informados con detalle y de manera clara y fehaciente, el Acta de cada reunión deberá contener, al menos, esta información:
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La fecha, hora y lugar de su celebración.
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Persona o personas convocantes
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Carácter ordinario o extraordinario de la convocatoria
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Su celebración en primera o segunda convocatoria.
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Relación detallada de todos los propietarios presentes o representados, así como la suma de sus cuotas de participación.
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Orden del día tratado.
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Debates mantenidos y Acuerdos adoptados, así como las mayorías que hayan apoyado cada uno de ellos, detallando el nombre de los propietarios que hayan votado a favor y en contra, cuando este dato pueda ser importante cara a la validez definitiva del acuerdo.
POSIBILIDAD DE MODIFICACIÓN DE LOS ACUERDOS:
El envío del Acta a los propietarios y el que este documento refleje bien lo efectivamente tratado y acordado por los presentes es muy importante, ya que los propietarios debidamente citados y que no hubieren asistido a la Junta contarán con el plazo de un mes desde el momento en que reciban el Acta para poder manifestar su posible discrepancia o posición contraria a alguno de los acuerdos adoptados siempre y cuando dicho acuerdo se ajuste a alguno de los supuestos que a continuación se señalan:
a) La aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
b) El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general
c) El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble.
d) La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía.
Por tanto, para estos casos, en la medida que en que el número de participantes hubiese sido muy reducido o los resultados de las votaciones muy ajustados, los propietarios ausentes podrían llegar a cambiar las mayorías obtenidas y, en consecuencia, modificar y alterar el sentido inicial del voto emitido en la reunión.
Por el contrario, si en este plazo de un mes, no existen discrepancias o éstas son muy pocas, los acuerdos iniciales pasarán a ser firmes y definitivos.
IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS
En este caso no se trata de que los acuerdos alcancen o no mayorías suficientes, sino de que uno o varios propietarios entiendan que alguno de los acuerdos adoptados no se ajusta a la Ley o perjudica de manera muy evidente determinados intereses particulares o no cumplen en absoluto las normas básicas de la lógica y de la buena vecindad, por lo cual adoptan la decisión de impugnarlos.
Esta impugnación se debe realizar a través de la vía judicial y exige solicitar la intervención de un Juez, que será quien dictamine al respecto, por lo cual esta vía es bastante restringida y no se puede impugnar caprichosamente cualquier acuerdo.
¿Qué acuerdos pueden ser impugnados?
Los acuerdos que hayan sido adoptados por las Juntas de Propietarios y que pueden se impugnados por vía judicial son los siguientes:
a) Los que sean ilegales, es decir, los contrarios a las Leyes que regulan la Propiedad Horizontal o a los Estatutos de la comunidad.
b) Los que beneficien a uno o varios propietarios y, en cambio, sean gravemente lesivos para la mayoría de la comunidad.
c) Los que supongan un grave perjuicio para algún propietario, en particular, y éste no tenga por qué soportarlo o hayan sido adoptados de manera abusiva, privando al propietario de algún derecho legítimo.
¿Quién puede impugnarlos?
Los puede impugnar cualquier propietario, con independencia de cuál sea su cuota de participación en gastos, si bien, lógicamente, no podrá impugnar un acuerdo de la Junta aquel propietario que en su momento hubiese votado a favor del mismo, por lo que tan sólo podrán impugnar judicialmente un acuerdo aquellos propietarios que:
a) Hubiesen dejado constancia de su voto en contra en la Junta en la que se adoptó el acuerdo.
b) No hubiesen votado por no estar presentes ni representados en la Junta en la que se adoptó el acuerdo.
c) Se hubiesen visto indebidamente privados de su derecho a votar y no se les hubiese permitido ejercer este derecho en la Junta.
¿Qué requisitos deben cumplirse para impugnar un acuerdo?
Como paso previo a la impugnación, el afectado deberá haber formulado por escrito al Presidente o al Administrador y en el plazo de treinta días siguientes al momento de haber recibido el Acta de la reunión en que se adoptó el acuerdo, su clara discrepancia u oposición al mismo y, tan sólo en el caso de que su reclamación no hubiese sido atendida, podría iniciar la vía judicial.
Además de esto, es un requisito imprescindible el que no tenga pendiente ninguna deuda con la Comunidad o que, en caso de tenerla, haya depositado judicialmente su importe, salvo que la impugnación tenga que ver precisamente con algún acuerdo de la Junta dirigido a establecer o modificar las cuotas de participación en gastos.
¿Dentro de qué plazos puede impugnarse?
Una impugnación puede llevarse a efecto, respetando en los siguientes plazos:
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Si son acuerdos contrarios a la Ley o de los estatutos, se dispondrá del plazo de un año.
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En el resto de los casos, el plazo, que es de caducidad, será tan sólo de tres meses.
Estos plazos comienzan a correr desde la fecha en que se celebró la Junta, si es que el propietario que vaya a presentar la impugnación estaba presente en la misma o, en caso contrario, desde el mismo momento en que, a través del Acta de la reunión, recibió la notificación con respecto al acuerdo adoptado.
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